Es klingt zunächst widersprüchlich:
Eine Bank lehnt einen Kredit über 30.000 Euro für eine Geschäftsidee ab – wäre aber möglicherweise bereit, derselben Person mehrere Hunderttausend Euro für eine vermietete Immobilie zu finanzieren.
Wie kann das sein?
Viele Menschen gehen davon aus, dass Banken Kredite in erster Linie anhand ihrer Höhe bewerten.
Nach dieser Logik müsste ein Darlehen über 30.000 Euro deutlich leichter zu erhalten sein als eine Immobilienfinanzierung über 300.000 Euro.
Doch für Banken ist nicht allein entscheidend, wie hoch ein Kredit ist.
Die wichtigere Frage lautet:
Wie gut lässt sich das Risiko einschätzen und durch Sicherheiten begrenzen?
Genau darin unterscheiden sich eine Geschäftsidee und eine vermietete Immobilie erheblich.
Natürlich finanzieren Banken auch Existenzgründungen und Unternehmen.
Wer ein überzeugendes Geschäftsmodell, belastbare Zahlen, Branchenerfahrung, ausreichend Eigenkapital und möglicherweise zusätzliche Sicherheiten mitbringt, kann durchaus eine Finanzierung erhalten.
Das Problem ist nicht, dass eine Bank grundsätzlich nicht an eine Geschäftsidee glaubt.
Das Problem ist, dass sich die zukünftige Entwicklung eines neuen Unternehmens nur begrenzt vorhersagen lässt.
Zu Beginn bestehen häufig viele offene Fragen:
Ein Businessplan kann diese Fragen fundiert beantworten. Er kann die Zukunft jedoch nicht garantieren.
Für die Bank bedeutet das: Die Rückzahlung hängt stark davon ab, ob die Annahmen des Gründers tatsächlich eintreffen.
Bei einer Unternehmensgründung basiert die Rückzahlung des Kredits häufig auf zukünftigen Umsätzen, die noch nicht existieren.
Das macht die Bewertung anspruchsvoll.
Selbst eine überzeugende Idee kann an verschiedenen Faktoren scheitern:
Hinzu kommt, dass viele betriebliche Anschaffungen nur einen begrenzten Wiederverkaufswert besitzen.
Ein individuell eingerichtetes Büro, eine speziell entwickelte Software oder eine Marketingkampagne können für das Unternehmen wertvoll sein. Sollte das Geschäft scheitern, lassen sich diese Investitionen jedoch oft nicht zu ihrem ursprünglichen Wert veräußern.
Deshalb verlangen Banken bei Gründungsfinanzierungen je nach Fall häufig:
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sieht die Ausgangslage anders aus.
Die Bank finanziert nicht nur ein Vorhaben oder eine Prognose. Dem Darlehen steht ein konkreter Sachwert gegenüber.
Die Immobilie wird üblicherweise als Sicherheit im Grundbuch eingetragen. Kann der Kreditnehmer seine Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllen, besitzt die Bank grundsätzlich die Möglichkeit, ihre Ansprüche über die Immobilie abzusichern.
Das bedeutet nicht, dass Immobilien für Banken risikolos sind.
Immobilienwerte können sinken. Wohnungen können leer stehen. Sanierungen können teurer werden als geplant. Auch die Verwertung einer Immobilie kann Zeit in Anspruch nehmen.
Trotzdem ist das Risiko häufig strukturierter bewertbar.
Der wichtigste Unterschied ist die Besicherung.
Bei einem Immobiliendarlehen wird in der Regel eine Grundschuld eingetragen. Dadurch hat die Bank einen direkten Zugriff auf einen realen Vermögenswert, falls der Kredit nicht mehr bedient werden kann.
Je besser der Immobilienwert die Darlehenssumme absichert, desto geringer kann das Verlustrisiko der Bank ausfallen.
Banken können Immobilien anhand verschiedener Kriterien bewerten:
Natürlich bleibt jede Bewertung mit Unsicherheiten verbunden. Dennoch stehen Banken umfangreiche Marktdaten und standardisierte Bewertungsverfahren zur Verfügung.
Bei einer neuen Geschäftsidee gibt es häufig deutlich weniger belastbare Vergleichswerte.
Bei einer vermieteten Immobilie können die laufenden Mieteinnahmen einen Teil der Kreditrate und der Bewirtschaftungskosten abdecken.
Die Bank betrachtet dabei normalerweise nicht einfach die vollständige Kaltmiete als frei verfügbares Einkommen. Sie berücksichtigt Sicherheitsabschläge, nicht umlagefähige Kosten, mögliche Leerstände und weitere Belastungen.
Trotzdem existiert bereits eine grundsätzlich nachvollziehbare Einnahmequelle.
Bei einer Neugründung müssen die entsprechenden Umsätze häufig erst noch aufgebaut werden.
Banken vergeben seit Jahrzehnten Wohnimmobilienkredite.
Sie verfügen daher über umfangreiche Erfahrungen mit:
Eine innovative Geschäftsidee kann dagegen so neu oder individuell sein, dass kaum vergleichbare Erfahrungswerte vorliegen.
Bei einer Immobilienfinanzierung ist nachvollziehbar, wofür das Geld eingesetzt wird.
Der Kaufpreis ergibt sich aus dem notariellen Vertrag. Die Auszahlung erfolgt häufig erst, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Bank kann zudem prüfen, ob Kaufpreis und Immobilienwert in einem plausiblen Verhältnis stehen.
Bei einem Unternehmenskredit können die Mittel für Personal, Produktentwicklung, Waren, Marketing oder laufende Kosten eingesetzt werden. Der wirtschaftliche Erfolg dieser Ausgaben ist schwerer vorherzusagen.
Nehmen wir zwei vereinfachte Fälle.
Im ersten Fall beantragt jemand 30.000 Euro für die Entwicklung einer neuen Geschäftsidee. Es gibt noch keine Umsätze, keine Bestandskunden und nur wenige verwertbare Sicherheiten.
Im zweiten Fall sollen 300.000 Euro für eine vermietete Wohnung aufgenommen werden. Die Wohnung besitzt einen nachvollziehbaren Marktwert, wird als Sicherheit eingetragen und erzielt laufende Mieteinnahmen.
Obwohl der zweite Kredit zehnmal höher ist, muss das Risiko für die Bank nicht zehnmal größer sein.
Im Gegenteil: Der größere Kredit kann aufgrund der vorhandenen Sicherheit und der nachvollziehbaren Einnahmen für die Bank kalkulierbarer sein.
Daraus folgt nicht, dass jeder problemlos eine Immobilie finanziert bekommt.
Auch bei einem wirtschaftlich attraktiven Objekt prüft die Bank den Kreditnehmer sehr genau.
Zu den wesentlichen Kriterien gehören typischerweise:
Eine Immobilie allein reicht nicht aus. Die Bank finanziert immer die Kombination aus Kreditnehmer, Objekt und Finanzierungskonzept.
Viele Interessenten fragen zuerst:
„Warum sollte mir eine Bank 300.000 Euro leihen?“
Die sinnvollere Frage wäre:
„Unter welchen Bedingungen ist ein Darlehen über 300.000 Euro für die Bank ausreichend abgesichert und für mich langfristig tragbar?“
Dieser Perspektivwechsel ist wichtig.
Banken entscheiden nicht danach, ob eine Kreditsumme auf den ersten Blick groß oder klein wirkt. Sie prüfen, wie wahrscheinlich eine ordnungsgemäße Rückzahlung ist und welcher Wert im Ernstfall als Sicherheit zur Verfügung steht.
Wer diese Denkweise versteht, kann die eigene Finanzierung deutlich realistischer vorbereiten.
Auch wenn eine Immobilienfinanzierung grundsätzlich kalkulierbar sein kann, darf der Kauf nicht allein mit der Bereitschaft einer Bank begründet werden.
Eine Finanzierungszusage beantwortet nicht automatisch folgende Fragen:
Die Aufgabe der Bank besteht darin, ihr eigenes Kreditrisiko zu beurteilen.
Die Aufgabe des Käufers besteht darin, die Wirtschaftlichkeit und die persönlichen Risiken des Investments zu bewerten.
Das sind zwei unterschiedliche Perspektiven.
Eine Geschäftsidee kann hervorragende Chancen bieten. Trotzdem ist ihre zukünftige Entwicklung insbesondere in der Gründungsphase schwer vorherzusagen.
Eine vermietete Immobilie bietet dagegen einen konkreten Sachwert, eine mögliche laufende Einnahmequelle und etablierte Bewertungsmaßstäbe.
Deshalb kann es tatsächlich vorkommen, dass eine Bank eher 300.000 Euro für eine solide vermietete Wohnung bereitstellt als 30.000 Euro für ein noch nicht erprobtes Geschäftsmodell.
Nicht weil Immobilien automatisch sicher sind.
Sondern weil sich das Risiko aus Sicht der Bank häufig besser bewerten und absichern lässt.
Wer versteht, wie Banken denken, erkennt möglicherweise Finanzierungschancen, die vorher unrealistisch erschienen. Entscheidend ist jedoch immer, dass nicht nur die Bank, sondern auch der Käufer die Finanzierung langfristig tragen kann.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzierungs-, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Jede Kreditentscheidung und jedes Immobilieninvestment müssen individuell geprüft werden.