„Unsere Generation kann sich keine Immobilie mehr leisten.“ Dieser Satz fällt häufig - und er beschreibt ein reales Gefühl: hohe Kaufpreise, gestiegene Finanzierungskosten und hohe Kaufnebenkosten machen den Einstieg anspruchsvoll.
Trotzdem ist die Frage „früher oder heute?“ komplizierter, als ein Blick auf den Kaufpreis vermuten lässt. Erschwinglichkeit entsteht aus mehreren Größen gleichzeitig: Einkommen, Zinsen, Immobilienpreis, Eigenkapital und Region. Genau deshalb lohnt sich ein nüchterner Blick auf die Daten.
Eine Wohnung kann heute deutlich mehr Euro kosten als vor Jahrzehnten und trotzdem lässt sich daraus nicht unmittelbar ableiten, wie hoch die monatliche Belastung relativ zum Einkommen ist. Umgekehrt können niedrige Preise durch hohe Zinsen oder schwächere Einkommen relativ teuer zu finanzieren sein.
Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex setzt deshalb die Annuität eines typisierten Immobilienkaufs ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen. Damit wird sichtbar, wie stark Preis, Finanzierung und Einkommen gemeinsam wirken.
Für Eigentumswohnungen lag der bundesweite Index im Oktober 2025 laut IW bei 128 Punkten; für den definierten Musterhaushalt entsprach das einem Annuität-Einkommensverhältnis von rund 29 Prozent. Gleichzeitig war die Erschwinglichkeit Mitte der 2010er Jahre deutlich besser.
Für Einfamilienhäuser lag der Index im Juni 2026 bundesweit bei 103 Punkten und damit knapp über der rechnerischen Erschwinglichkeitsschwelle. Die regionalen Unterschiede waren erheblich: Hamburg, Berlin und Bayern lagen deutlich niedriger als viele andere Regionen.
Die Daten sprechen deshalb weder für „heute ist alles unbezahlbar“ noch für „junge Käufer haben es besonders leicht“. Sie zeigen vor allem: Zeitraum, Immobilientyp und Region verändern die Antwort.
Auch wenn eine monatliche Finanzierung relativ zum Einkommen rechnerisch tragbar sein kann, bleibt der Marktzugang eine eigene Hürde. Kaufnebenkosten und Eigenkapital müssen häufig aus vorhandenem Vermögen getragen werden. Wer noch am Anfang seiner Erwerbsbiografie steht, hat dafür naturgemäß weniger Zeit zum Ansparen.
Hinzu kommt, dass besonders nachgefragte Großstädte deutlich von bundesweiten Durchschnittswerten abweichen. Ein Deutschland-Mittelwert beantwortet nicht, ob eine Wohnung in Hamburg für einen konkreten Haushalt finanzierbar ist.
Beim langfristigen Vermögensaufbau ist Zeit ein wichtiger Faktor. Ein früher Einstieg kann eine längere Tilgungsphase, mehr Zeit für Miet- und Wertentwicklungen und einen längeren Anlagehorizont ermöglichen.
Das ist kein Argument, eine unpassende Immobilie möglichst schnell zu kaufen. Es ist ein Argument, sich früh mit Finanzierung, Eigenkapitalaufbau und realistischen Zielmärkten auseinanderzusetzen.
Immobilienmärkte bewegen sich. Zinsen, Preise und Einkommen verändern sich laufend. Der perfekte Einstieg lässt sich meist erst rückblickend erkennen.
Eine bessere Entscheidungsgrundlage ist deshalb die individuelle Tragfähigkeit: Passt die monatliche Belastung? Bleiben Reserven? Ist die Immobilie langfristig vermietbar? Passt der Kauf auch dann noch, wenn nicht jede optimistische Annahme eintritt?
Immobilien sind für junge Menschen weder pauschal unerreichbar noch automatisch erschwinglich. Die Realität ist regional und individuell. Aktuelle Daten zeigen, dass sich die Erschwinglichkeit nach dem Einbruch 2022 erholt hat, gleichzeitig aber deutlich unter den besonders günstigen Jahren der 2010er liegt und in Metropolen angespannt bleibt.
Wer jung ist, sollte deshalb weniger auf Generationenvergleiche und mehr auf die eigene finanzielle Ausgangslage, den Standort und einen langfristig tragfähigen Einstieg schauen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Individuelle Entscheidungen sollten auf Grundlage der persönlichen Situation und, soweit erforderlich, mit entsprechend qualifizierten Beratern getroffen werden.