Wer über den Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie nachdenkt, nennt häufig denselben Grund, warum es bisher nicht zur Umsetzung gekommen ist:
„Mir fehlt das Eigenkapital.“
Auf den ersten Blick scheint das nachvollziehbar. Schließlich verlangen Banken bei vielen Finanzierungen, dass zumindest die Kaufnebenkosten oder ein Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln eingebracht werden.
Doch fehlendes Guthaben auf dem Tagesgeldkonto bedeutet nicht automatisch, dass überhaupt kein nutzbares Kapital vorhanden ist.
Eigenkapital kann in unterschiedlichen Formen existieren: in einer bereits vorhandenen Immobilie, einem Wertpapierdepot, anderen Vermögenswerten oder innerhalb einer intelligent aufgebauten Finanzierungsstruktur.
In unserer täglichen Praxis begegnen uns immer wieder Investoren, die nicht jahrelang weitergespart, sondern ihre vorhandenen Möglichkeiten genauer analysiert haben.
Hier zeigen wir sechs Strategien, mit denen zusätzliches Kapital für einen Immobilienkauf mobilisiert werden kann.
Wer bereits eine Immobilie besitzt, verfügt möglicherweise über nutzbares Vermögen, ohne es unmittelbar auf dem Konto zu sehen.
Ein Beispiel:
Eine Wohnung wurde vor zehn Jahren für 180.000 Euro gekauft. Heute liegt ihr Marktwert bei etwa 280.000 Euro. Gleichzeitig wurde ein Teil des ursprünglichen Darlehens bereits zurückgezahlt.
Dadurch kann eine Differenz zwischen dem aktuellen Immobilienwert und der noch bestehenden Finanzierung entstehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, einen Teil dieses Vermögenswerts durch eine Nachbeleihung freizusetzen.
Das zusätzlich aufgenommene Kapital kann beispielsweise für die Kaufnebenkosten oder den Eigenkapitalanteil einer weiteren Kapitalanlage eingesetzt werden.
Entscheidend sind unter anderem:
Eine Wertsteigerung allein garantiert daher noch keine zusätzliche Finanzierung. Sie kann jedoch eine wichtige Grundlage schaffen.
Auch ein Wertpapierdepot kann unter bestimmten Voraussetzungen als Sicherheit dienen.
Angenommen, ein Investor besitzt Aktien, Fonds oder ETFs im Wert von 100.000 Euro. Je nach Bank, Zusammensetzung des Depots und Risikoklasse der Wertpapiere kann ein Teil dieses Wertes beliehen werden.
Dadurch muss das Depot nicht zwangsläufig verkauft werden. Die Wertpapiere bleiben grundsätzlich investiert, während der eingeräumte Kredit für einen Immobilienkauf genutzt werden kann.
Diese Strategie hat allerdings auch Risiken.
Fallen die Kurse deutlich, kann sich der Beleihungswert des Depots reduzieren. Im ungünstigsten Fall verlangt die Bank zusätzliche Sicherheiten oder eine teilweise Rückzahlung.
Eine Depotbeleihung sollte daher niemals nur danach beurteilt werden, wie viel Kapital kurzfristig verfügbar wird. Wichtig ist vor allem, ob auch bei stärkeren Kursschwankungen ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden bleibt.
Manchmal ist Kapital innerhalb der Familie vorhanden, soll aber nicht verschenkt werden.
In diesem Fall kann ein Privatdarlehen eine mögliche Lösung sein.
Beispielsweise stellen Eltern oder andere Angehörige 40.000 Euro zur Verfügung. Die Summe wird nicht formlos überwiesen, sondern als reguläres Darlehen behandelt.
Dabei sollten mindestens folgende Punkte schriftlich festgehalten werden:
Eine klare Vertragsgestaltung schützt beide Seiten. Außerdem möchte die finanzierende Bank in der Regel wissen, ob und in welchem Umfang das Privatdarlehen zurückgezahlt werden muss.
Je nach Ausgestaltung kann die Bank den Betrag als zusätzliche Verbindlichkeit betrachten. Ein Privatdarlehen ist deshalb nicht automatisch mit Eigenkapital gleichzusetzen.
Trotzdem kann es helfen, eine Finanzierungslücke strukturiert zu schließen.
Nicht jede Immobilientransaktion muss ausschließlich durch Eigenkapital und ein klassisches Bankdarlehen finanziert werden.
Unter bestimmten Bedingungen kann der Verkäufer bereit sein, einen Teil des Kaufpreises später zu erhalten.
Ein Beispiel:
Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 300.000 Euro. Davon werden 250.000 Euro unmittelbar gezahlt. Die verbleibenden 50.000 Euro stundet der Verkäufer und erhält sie über einen vereinbarten Zeitraum zurück.
Für den Käufer reduziert sich dadurch der Kapitalbedarf zum Zeitpunkt des Erwerbs.
Warum sollte ein Verkäufer einer solchen Lösung zustimmen?
Mögliche Gründe können sein:
Auch ein Verkäuferdarlehen muss professionell gestaltet werden. Insbesondere Rang, Besicherung, Zinsen, Laufzeit und Rückzahlung sollten rechtlich geprüft und mit der finanzierenden Bank abgestimmt werden.
Bei manchen Immobilienfinanzierungen ist der Kaufpreis grundsätzlich darstellbar, aber es fehlt Kapital für die Kaufnebenkosten.
Dazu können je nach Bundesland und Transaktion unter anderem gehören:
Fehlen beispielsweise noch 20.000 Euro, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein ergänzendes Darlehen ohne direkte Grundschuld eingesetzt werden.
Ein solches Darlehen wird häufig als Blankodarlehen bezeichnet.
Da die Bank hierfür keine oder nur eingeschränkte dingliche Sicherheiten erhält, ist der Zinssatz normalerweise höher als bei einem grundbuchlich besicherten Immobiliendarlehen.
Die zusätzliche Monatsrate muss außerdem in die gesamte Haushaltsrechnung einbezogen werden.
Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn ein grundsätzlich solides Investment nicht allein an einer überschaubaren Finanzierungslücke scheitern soll. Sie darf jedoch nicht dazu führen, dass die monatliche Gesamtbelastung dauerhaft zu hoch wird.
Eine weitere Strategie besteht darin, den Wert einer bestehenden Immobilie gezielt zu erhöhen und anschließend einen Teil des geschaffenen Mehrwerts für das nächste Investment zu nutzen.
Das Prinzip kann vereinfacht so aussehen:
Wichtig ist, dass Wertsteigerungen nicht nur auf dem Papier kalkuliert werden.
Modernisierungskosten, mögliche Leerstandszeiten, Finanzierungskosten, Steuern und Risiken müssen realistisch berücksichtigt werden. Auch Banken übernehmen nicht automatisch jede errechnete Wertsteigerung vollständig in ihre Bewertung.
Richtig umgesetzt kann dieses Vorgehen jedoch dazu beitragen, einmal eingesetztes Kapital mehrfach für den Aufbau eines Immobilienportfolios zu nutzen.
Viele Menschen betrachten ausschließlich ihr Bankguthaben und kommen deshalb zu dem Ergebnis, dass ein Immobilienkauf aktuell nicht möglich sei.
Eine professionelle Analyse betrachtet mehr:
Dabei gilt: Nicht jede der genannten Strategien ist für jeden Anleger geeignet.
Ein höherer Fremdkapitaleinsatz vergrößert nicht nur die möglichen Chancen, sondern auch die finanziellen Risiken. Zinsen, Tilgung und laufende Kosten müssen selbst dann tragbar bleiben, wenn unerwartete Ausgaben entstehen oder Mieteinnahmen zeitweise ausfallen.
Fehlendes Eigenkapital bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilieninvestition unmöglich ist.
Es kann allerdings bedeuten, dass die Finanzierung sorgfältiger vorbereitet und individueller strukturiert werden muss.
Bestehende Immobilien, Wertpapierdepots, Privatdarlehen, Verkäuferdarlehen oder ergänzende Finanzierungen können neue Möglichkeiten schaffen. Entscheidend ist jedoch nicht, möglichst viele Finanzierungsbausteine miteinander zu kombinieren.
Entscheidend ist, dass die Gesamtfinanzierung langfristig tragfähig bleibt.
Bevor eine solche Strategie umgesetzt wird, sollte sie deshalb gemeinsam mit einem erfahrenen Finanzierungspartner und – abhängig von der Gestaltung – mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt geprüft werden.
Denn eine gute Finanzierung erkennt man nicht daran, dass sie irgendwie möglich ist. Sondern daran, dass sie auch langfristig zur persönlichen Situation und zum Investment passt.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanzierungs-, Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Finanzierungen und Immobilieninvestitionen sind mit Risiken verbunden und müssen individuell geprüft werden.