Preisentwicklung: Keine einfache Antwort Die Frage nach der Immobilienpreis-Prognose für die...
Fast 49 % Eigenkapitalrendite - trotzdem würden viele Anleger dieses Objekt aussortieren
Viele Kapitalanleger schauen sich eine Immobilie an und stellen zuerst nur eine Frage:
„Was bleibt mir monatlich übrig?“
Und genau hier beginnt einer der größten Denkfehler beim Immobilieninvestment.
Stellen Sie sich vor, Sie prüfen eine Kapitalanlagewohnung für 250.000 €. Nach Finanzierung, Hausgeld, Verwaltung und allen laufenden Kosten bleiben am Ende gerade einmal 30 € monatlicher Überschuss übrig.
Viele Anleger würden an dieser Stelle sofort aussteigen.
„Für 30 € im Monat binde ich doch keine 25.000 € Eigenkapital.“
Klingt logisch. Ist aber oft zu kurz gedacht.
Denn wer eine Immobilie ausschließlich nach dem monatlichen Cashflow bewertet, übersieht den eigentlichen Hebel: Immobilien bauen Vermögen nicht nur über laufende Überschüsse auf. Sie bauen Vermögen über Tilgung, Wertentwicklung und steuerliche Effekte auf.
Der Denkfehler: Cashflow ist nicht gleich Rendite
Natürlich ist der monatliche Cashflow wichtig. Niemand möchte jeden Monat unnötig Geld zuschießen müssen. Aber der Cashflow allein zeigt nicht, ob eine Immobilie wirtschaftlich sinnvoll ist.
Eine Immobilie ist kein Tagesgeldkonto. Sie funktioniert anders.
Bei einer Kapitalanlage-Immobilie entstehen Vermögenszuwächse an mehreren Stellen gleichzeitig:
Der Mieter zahlt über die Miete einen großen Teil des Darlehens zurück.
Die Immobilie kann langfristig im Wert steigen.
Steuerliche Abschreibungen können Ihre Steuerlast reduzieren.
Und zusätzlich kann ein kleiner monatlicher Überschuss entstehen.
Wer nur auf die 30 € monatlichen Überschuss schaut, sieht also nur einen kleinen Teil des Gesamtbildes.
30 € monatlicher Überschuss – oder über 12.000 € Vermögenszuwachs?
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.
Eine Kapitalanlagewohnung kostet 250.000 €. Der Anleger bringt 25.000 € Eigenkapital ein. Nach allen laufenden Kosten bleibt ein monatlicher Überschuss von 30 €.
Auf den ersten Blick wirkt das unspektakulär.
30 € pro Monat ergeben 360 € pro Jahr.
Doch jetzt schauen wir genauer hin.
Hebel 1: Die Tilgung
Ein Teil der monatlichen Rate fließt nicht in Kosten, sondern in die Rückzahlung des Darlehens.
Angenommen, monatlich werden 400 € getilgt. Dann bedeutet das:
400 € × 12 Monate = 4.800 € Vermögensaufbau pro Jahr.
Dieses Geld liegt nicht auf Ihrem Konto. Aber es erhöht Ihr Vermögen, weil Ihre Restschuld sinkt. Und das Entscheidende: Dieser Vermögensaufbau wird zu einem großen Teil durch die Miete finanziert.
Der Mieter hilft also dabei, Ihr Darlehen abzutragen.
Hebel 2: Die mögliche Wertsteigerung
Immobilien sind Sachwerte. Sie können im Wert schwanken, aber langfristig profitieren gute Wohnlagen häufig von Knappheit, Inflation, Nachfrage und steigenden Baukosten.
Angenommen, die Immobilie steigt nur um 2 % pro Jahr im Wert.
Bei einem Kaufpreis von 250.000 € wären das:
250.000 € × 2 % = 5.000 € zusätzlicher Vermögenszuwachs pro Jahr.
Natürlich ist eine Wertsteigerung nie garantiert. Sie hängt stark vom Objekt, der Lage, dem Zustand und dem Marktumfeld ab. Aber sie gehört bei der langfristigen Betrachtung einer Immobilie trotzdem in die Rechnung.
Hebel 3: Steuerliche Vorteile
Kapitalanlage-Immobilien bieten steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die viele Anleger unterschätzen.
Abschreibungen, Werbungskosten, Finanzierungskosten und weitere steuerliche Effekte können dazu führen, dass sich die Steuerlast reduziert.
Angenommen, daraus ergibt sich ein steuerlicher Vorteil von 2.000 € pro Jahr.
Auch dieser Betrag ist Teil der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung.
Das tatsächliche Ergebnis
Schauen wir uns die Immobilie also nicht nur über den monatlichen Überschuss an, sondern über alle relevanten Vermögenshebel:
Monatlicher Überschuss: 30 € × 12 = 360 €
Tilgung: 4.800 €
Mögliche Wertsteigerung: 5.000 €
Steuerlicher Vorteil: 2.000 €
Gesamter Vermögenszuwachs pro Jahr:
12.160 €
Bei einem eingesetzten Eigenkapital von 25.000 € entspricht das einer Eigenkapitalrendite von knapp 49 %.
Und genau hier wird deutlich, warum viele Anleger gute Immobilien zu früh aussortieren.
Sie bewerten die Immobilie wie ein Sparkonto. Dabei funktioniert sie wie ein Vermögenshebel.
Warum die Eigenkapitalrendite entscheidend ist
Die zentrale Frage lautet nicht:
„Wie viel Cashflow bleibt mir monatlich?“
Die bessere Frage lautet:
„Welche Rendite erzielt mein eingesetztes Eigenkapital unter Berücksichtigung von Tilgung, Steuern und möglicher Wertentwicklung?“
Denn genau hier liegt der Unterschied zwischen oberflächlicher Betrachtung und professioneller Immobilienbewertung.
Ein Objekt mit 30 € monatlichem Überschuss kann unattraktiv wirken. Gleichzeitig kann es durch Tilgung, steuerliche Effekte und Wertentwicklung eine sehr starke Eigenkapitalrendite erzielen.
Umgekehrt kann ein Objekt mit hohem monatlichem Überschuss trotzdem schwach sein, wenn Lage, Zustand, Finanzierung oder langfristige Wertentwicklung nicht stimmen.
Cashflow ist wichtig. Aber Cashflow ist nicht die ganze Wahrheit.
Was das für Sie als Anleger bedeutet
Wenn Sie eine Kapitalanlage-Immobilie prüfen, sollten Sie nicht vorschnell nach dem ersten Cashflow-Ergebnis entscheiden.
Prüfen Sie stattdessen das gesamte Bild.
Wie viel Eigenkapital setzen Sie tatsächlich ein?
Wie hoch ist der jährliche Tilgungsanteil?
Welche steuerlichen Effekte entstehen?
Welche realistische Wertentwicklung ist möglich?
Wie stabil ist die Vermietbarkeit?
Wie hoch ist Ihr tatsächlicher Vermögenszuwachs pro Jahr?
Erst aus dieser Gesamtbetrachtung entsteht eine sinnvolle Investmententscheidung.
Wie die Gerlach Immobilien Gruppe dabei arbeitet
Wir bei der Gerlach Immobilien Gruppe prüfen Kapitalanlage-Immobilien nicht nur nach dem monatlichen Überschuss.
Wir betrachten das gesamte Investment: Finanzierung, Tilgung, steuerliche Effekte, Vermietbarkeit, Standort, Objektqualität und langfristiges Entwicklungspotenzial.
Denn eine gute Kapitalanlage ist nicht immer die Immobilie mit dem höchsten monatlichen Cashflow. Oft ist es die Immobilie, bei der Ihr eingesetztes Eigenkapital am effizientesten arbeitet.
Über unser Netzwerk und unsere Erfahrung im Immobilienmarkt unterstützen wir Anleger dabei, genau diese Zusammenhänge richtig einzuordnen – und Immobilien nicht vorschnell auszusortieren, nur weil der monatliche Überschuss auf den ersten Blick klein wirkt.
Das Problem ist nicht immer die Immobilie.
Manchmal ist das Problem die falsche Kennzahl.
Wenn Sie wissen möchten, welche Kapitalanlage-Immobilie zu Ihrer Situation passt, tragen Sie sich direkt bei uns ein. Wir prüfen gemeinsam, welche Strategie für Sie sinnvoll ist.
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