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title: "Immobilienkauf mit Unterstützung der Familie: Welche Möglichkeiten gibt es vor einer Erbschaft?"
description: Welche Möglichkeiten gibt es, Familienvermögen schon vor einer Erbschaft für einen Immobilienkauf einzubeziehen? Ein Überblick für Anleger.
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 Oct 21, 2026, 2:13:56 PM

# Immobilienkauf mit Unterstützung der Familie: Welche Möglichkeiten gibt es vor einer Erbschaft?

[Florian Kunz](https://blog.gerlachgroup.de/öffentlichkeit-pr-blog/author/florian-kunz)

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Viele Menschen verbinden Familienvermögen mit einem späteren Erbe. Für einen Immobilienkauf muss Unterstützung innerhalb der Familie jedoch nicht zwingend erst mit einem Erbfall beginnen. Je nach Vermögenssituation können Familien bereits vorher unterschiedliche Wege prüfen.

Dabei geht es nicht um eine pauschale Empfehlung, Vermögen zu übertragen oder Immobilien zu beleihen. Jede Variante verändert Risiken, Eigentumsverhältnisse und gegebenenfalls steuerliche oder rechtliche Folgen. Der erste Schritt ist deshalb, die Möglichkeiten zu verstehen - und die konkrete Gestaltung anschließend mit den dafür qualifizierten Beratern und Finanzierungspartnern zu klären.

# **Warum vorhandenes Familienvermögen eine Finanzierung verändern kann**

Banken betrachten bei einer Immobilienfinanzierung nicht nur das Einkommen des Käufers. Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten, bestehendes Vermögen und die gesamte wirtschaftliche Situation können ebenfalls relevant sein.

Besitzt die Familie beispielsweise bereits eine weitgehend entschuldete Immobilie, kann das die Ausgangslage verändern. Ob und in welcher Form eine Bank dieses Vermögen als Sicherheit akzeptiert, hängt allerdings von Bank, Objekt, Beleihung und Beteiligten ab.

# **Möglichkeit 1: Eine zusätzliche Sicherheit**

Eine bestehende Immobilie kann unter Umständen als zusätzliche Sicherheit in eine Finanzierung eingebunden werden. Dadurch wird nicht automatisch neues Bargeld geschaffen; vielmehr erhält die finanzierende Bank gegebenenfalls zusätzliche Besicherung.

Für die Familie ist das eine echte wirtschaftliche Verpflichtung. Wer sein Eigentum als Sicherheit zur Verfügung stellt, sollte verstehen, welche Folgen bei Zahlungsproblemen entstehen können. Eine solche Struktur gehört daher in eine konkrete Bank- und Rechtsprüfung.

# **Möglichkeit 2: Liquidität durch Beleihung**

Eine andere denkbare Variante ist, vorhandenes Immobilienvermögen zu beleihen und dadurch Liquidität bereitzustellen. Auch hier entsteht jedoch ein neues Darlehen mit Zins-, Tilgungs- und Sicherheitenbelastung.

Ob die zusätzliche Verschuldung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt nicht nur vom möglichen Immobilienkauf ab, sondern auch von Einkommen, Rückzahlungsfähigkeit, Alter, bestehender Finanzierung und Risikobereitschaft der Beteiligten.

# **Möglichkeit 3: Übertragung, Schenkung oder Verkauf innerhalb der Familie**

Vermögen kann innerhalb einer Familie auch durch Schenkung, Verkauf oder andere Übertragungen neu geordnet werden. Das deutsche Steuerrecht enthält hierfür verschiedene Regelungen. So sieht § 16 ErbStG persönliche Freibeträge vor; § 3 GrEStG enthält zudem bestimmte Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer, unter anderem für Ehegatten und Verwandte in gerader Linie.

Welche Regel tatsächlich greift und welche weiteren Folgen entstehen, ist eine steuerliche und rechtliche Einzelfrage. Gerlach bietet hierzu keine Steuerberatung an. Wer eine solche Gestaltung erwägt, sollte sie vor Umsetzung mit Steuerberatung, Notariat beziehungsweise Rechtsberatung klären.

# **Familienunterstützung sollte nicht nur aus Sicht des Käufers gedacht werden**

Eine Struktur kann für den Käufer attraktiv wirken und für Eltern oder Großeltern gleichzeitig erhebliche Risiken schaffen. Deshalb sollten Fragen wie Altersvorsorge, Liquiditätsreserve, Pflegekosten, bestehende Belastungen und gewünschte Kontrolle über das Vermögen ebenfalls berücksichtigt werden.

Ein guter Immobilienkauf rechtfertigt keine Familienstruktur, die auf der anderen Seite finanzielle Sicherheit gefährdet.

# **Was Gerlach in diesem Zusammenhang leisten kann**

Die Gerlach Immobilien Gruppe kann die immobilienwirtschaftliche Seite eines möglichen Investments betrachten: Passt das Objekt zum Budget? Wie sehen Miete, Zustand, Lage und Perspektive aus? Welche Kaufnebenkosten und Objektmaßnahmen sind einzuplanen?

Die konkrete Finanzierung sowie steuerliche und rechtliche Gestaltung werden dagegen von den jeweils qualifizierten Fachleuten beurteilt. Diese Trennung schafft Klarheit darüber, welche Entscheidung auf welcher Expertise basiert.

# **Fazit**

Familienvermögen kann bei einem Immobilienkauf mehr Möglichkeiten eröffnen als nur die spätere Erbschaft. Zusätzliche Sicherheiten, Beleihung oder eine Übertragung innerhalb der Familie sind denkbare Wege - aber keine Standardlösungen.

Entscheidend ist, dass die Immobilie wirtschaftlich passt und die gewählte Familien- und Finanzierungsstruktur für alle Beteiligten tragfähig ist.

*Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Individuelle Entscheidungen sollten auf Grundlage der persönlichen Situation und, soweit erforderlich, mit entsprechend qualifizierten Beratern getroffen werden.*

 

 

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